Jaka jest realna wartość nieruchomości? Ile powinien zapłacić potencjalny nabywca za nieruchomość? Na te pytania jak najbardziej można znaleźć obiektywną odpowiedź. Dostarcza jej operat szacunkowy, czyli dokument przygotowywany przez rzeczoznawcę majątkowego, który potrzebny jest nie tylko w sytuacji sprzedaży nieruchomości, ale także przy podziałach majątku, zabezpieczaniu wierzytelności kredytodawcy czy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Jak sporządza się operat szacunkowy? Co powinien zawierać ten dokument?
Operat szacunkowy określa się jako autorską opinię rzeczoznawcy zawierającą szacowaną wartość nieruchomości. Jego forma i treść jest ściśle ustalona i w każdym przypadku taka sama. Musi być przygotowany w formie pisemnej i zawierać zapisy takie jak:
- określenie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz określenie zakresu wyceny,
- celu, w jakim przygotowywany jest dokument,
- podstaw formalnej wyceny i źródło danych o nieruchomości,
- data określenia wartości,
- opis stanu nieruchomości,
- przeznaczenie nieruchomości zgodne z planem miejscowym (lub innym dokumentem),
- rodzaj wartości, wybrane podejście, metoda i technika szacowania,
- analiza rynku nieruchomości, będąca adekwatną do celu i sposobu wyceny,
- wynik wyceny wraz z przedstawieniem obliczeń i uzasadnieniem wartości.
Aktualizacja operatu szacunkowego
Operat jest ważny przez 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły istotne zmiany w prawie lub czynniki związane z operatem – cel wyceny, rodzaj nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości itp. Po upłynięciu terminu ważności dokonuje się ponownej wyceny albo potwierdzenia tej dotychczasowej. Aktualizacji dokonuje ten sam rzeczoznawca, który wykonał dany operat szacunkowy. Warunkiem dokonania klauzuli aktualności jest oczywiście brak jakichkolwiek zmian w czynnikach istotnych dla zmiany wartości przedmiotu wyceny.
W jakim celu sporządza się operat szacunkowy?
Poza wymienionymi na początku artykułu operat szacunkowy można sporządzać dla różnych celów i potrzeb które obejmują m.in.:
- zniesienie współwłasności,
- postępowanie spadkowe,
- podział majątku,
- amortyzację środków trwałych,
- aportu,
- postępowania podatkowego,
- postępowania upadłości konsumenckiej,
- egzekucji z nieruchomości,
- uzyskania odszkodowań.